Новости города БезФормата.Ru
Магнитогорск
Главные новости
 
Задать вопрос?

ЖКХ – от А до Я. Как применить способы управления многоквартирным домом

ЖКХ – от А до Я. Как применить способы управления многоквартирным домом - Магнитогорский Рабочий
Фото: www.mr-info.ru

        Фото: Валентин Сиченко

Наиболее важная часть, связанная с управлением жилого дома, это назначение способа деятельности системы жилищно-коммунального хозяйства.

 

Иными словами, это выбор организации или круга специалистов, которые будут отвечать за подачу в жилой дом коммунальных услуг, за своевременный вывоз мусора, уборку прилегающей территории и многое другое. Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, – способ управления имуществом. Существует три доступных варианта: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК) и управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом – основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. Прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления.

СПОСОБ СПОСОБУ РОЗНЬ

Непосредственное управление многоквартирным домом

Этот способ может быть реализован только в жилье, где количество квартир составляет не более тридцати. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может. Хотя отличительной особенностью этого способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг − компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду − не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги. При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.

Плюсы такого способа управления: коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников, полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников, не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.

Минусы : в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет и согласится взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников, нет профессионального управления общим имуществом, собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества, в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.

В ТОВАРИЩАХ СОГЛАСЬЕ ЕСТЬ

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, ее цель не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. Товарищество несет ответственность за предоставление жилищных и коммунальных услуг.

Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами. Первый − самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов: инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, бухгалтера, паспортиста и т. п., причем специалисты могут быть из числа жильцов в этом доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций. Второй − наняв подрядчика, управляющую или обслуживающую организацию.

СБОР ТСЖ

Перед тем как создать ТСЖ, необходимо продумать структуру и финансовый план его деятельности. Для того чтобы узнать, во сколько обойдется содержание жилья, если в доме будет создано ТСЖ, необходимо посчитать все расходы организации за месяц и разделить эту сумму на площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Так вы узнаете размер платы за содержание общего имущества на один квадратный метр своей квартиры.

Если инициатор или инициативная группа собственников посчитают такой вариант приемлемым, необходимо подготовить документы для проведения общего собрания и продумать кандидатуры в органы управления ТСЖ и контрольно-ревизионные органы: правление, его председатель, а также ревизионная комиссия. За создание ТСЖ и утверждение его устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в доме. После этого начинается этап оформления бумаг. Государственная регистрация товарищества собственников жилья на сегодняшний день осуществляется в форме регистрации товарищества собственников недвижимости.

Для того чтобы пройти государственную регистрацию ТСЖ, нужно предоставить в налоговую инспекцию: заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса, протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава, устав ТСЖ, сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.

Как только будет пройдена процедура государственной регистрации ТСЖ, оно становится юридическим лицом. У каждого ТСЖ должны быть печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, другие реквизиты. Важный момент: в одном доме может работать только одно ТСЖ. В России запрещено создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов за исключением случая, когда многоквартирные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, инженерные сети, иные общие объекты.

Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся общее собрание членов ТСЖ, председатель правления, правление. Общее собрание членов является высшим органом управления товарищества. Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании, включает в себя принятие решений о наиболее важных организационных направлениях, финансовой деятельности, привлечении заемных средств и другие аспекты.

Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания.

Обязанности правления ТСЖ просты: соблюдение законодательства, устава, контроль своевременности оплаты взносов членами, составление годовых смет расходов и доходов, отчетов о финансовой деятельности, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, прием на работу обслуживающего персонала, ведение реестра, организация общего собрания членов ТСЖ. Председатель правления ТСЖ – лицо выборное. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи – координировать работу правления и ТСЖ в целом. Кроме того, он разрабатывает нормативные документы.

Плюсы: денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете товарищества и расходуются только на нужды дома, возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. ТСЖ само определяет, что ремонтировать, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.

Минусы: главный недостаток – так называемый человеческий фактор, который возникает в отношении жильцов. Далеко не все собственники вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость. Товарищество может быть актуально в условиях крупного многоквартирного дома, а если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием. Да и на практике председателем ТСЖ может оказаться не совсем добросовестный человек, который обнулит все счета и скроется за границей.

ЗА ВСЕ В ОТВЕТЕ УК

Управление компанией – самый распространенный способ управления домами. К примеру, в Магнитогорске практически все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек проводятся специалистами управляющих компаний.

Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора. Существенные условия договора управления многоквартирным домом – так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Плюсы управляющей компании: домом управляют профессионалы, расценки на управление бывают невысокими, жильцы могут влиять на качество услуг, собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже раза в год.

Минусы такой формы управления: трудно проследить, на что именно направляют деньги собственников, УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда», собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права, возможно неисполнение договорных отношений.

ЛИЦЕНЗИЯ БЫТЬ ОБЯЗАНА

С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта: выдача лицензии, контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.

Для того чтобы управляющей организации и ее руководителю получить лицензию, должны присутствовать:

а) регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации,

б) наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами,

в) отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Кроме того, организация не должна подвергаться процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами, руководитель организации или индивидуальный предприниматель − не подвергаться процедуре дисквалификации, также должно быть в наличии раскрытие организацией информации о своей деятельности.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция. При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю. Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их, она теряет право на управление этим домом. Если площадь таких домов больше 15 процентов площади всех домов, которыми управляет компания, она лишается лицензии на управление домами, а ее руководитель дисквалифицируется на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.

Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей организацией. В этом случае лицензия не отзывается. В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом.


Валентина СЕРДИТОВА / Служба новостей «МР» ©
Фото: Валентин Сиченко
От А до Я. Услуга услуге рознь - Магнитогорский Рабочий    Фото: Илья МОСКОВЕЦ В предыдущих выпусках мы уже рассказывали, чем жилищные услуги отличаются от коммунальных.
09.08.2017 Магнитогорский Рабочий
Путин против норматива. Кто может платить за общедомовые нужды по счётчикам - АиФ ЧелябинскСобственники многоквартирных домов получили право самостоятельно выбирать способ расчёта платы за коммунальные ресурсы, потреблённые на общедомовые нужды (ОДН).
02.08.2017 АиФ Челябинск
Договоры по обеспечению коммунальными услугами будут заключаться напрямую между собственниками и поставщиками.
31.07.2017 Магнитогорский металл
27 июля состоялась встреча журналистов с Романом Шушаркиным, представителем «Регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области»,
31.07.2017 Администрация г.о.Озерского
Не молчать, а взаимодействовать! - ГТРК Южный Урал - Магнитогорск  Кто виноват и что делать, если крыша течёт, во дворе мусор, а от асфальта осталось одно название?
28.07.2017 ГТРК Южный Урал - Магнитогорск
Сумма общей платежки за услуги ЖКХ в среднем по стране выросла на 300–500 рублей. - АиФ ЧелябинскДействительно, с нового года аббревиатура «ОДН» потеряла юридический статус и сохранилась лишь в повседневном лексиконе россиян.
26.07.2017 АиФ Челябинск
Основы "коммуналки" - Магнитогорский металлВ администрации города прошло очередное заседание в рамках проекта "Управдом".
24.07.2017 Магнитогорский металл
Двойные стандарты: плату жителям челябинской многоэтажки начисляют две управляющие компании - Chelyabinsk.ruЖители дома №13а на улице Смирных в Челябинске каждый месяц получают квитанции сразу от двух управляющих компаний.
21.07.2017 Chelyabinsk.ru
УК «Атлант»: молодая, перспективная, амбициозная - ТРК ТВСОколо двух лет назад в Трёхгорном появилась новая управляющая компания — «Атлант».
21.07.2017 ТРК ТВС
УК «Атлант»: молодая, перспективная, амбициозная - Газета СпектрОколо двух лет назад в Трёхгорном появилась новая управляющая компания — «Атлант».
21.07.2017 Газета Спектр
В Нязепетровске координационный совет собственников жилья активно борется за права - Нязепетровские вестиКогда началась приватизация жилья, население нашей страны надеялось на лучшее, думая, что наконец-то стало собственником своих квартир.
19.07.2017 Нязепетровские вести
ЧЕЛЯБИНСК, АН "Доступ" Подъезд – это продолжение квартиры. Хоть это уже не личное пространство, а общественное, все равно хочется, чтобы здесь было чисто, опрятно, уютно и, в конце концов, просто безопасно.
15.07.2017 АН Доступ
Из домов-развалюх – в новую жизнь - ГлаголАварийных жилых зданий в Миассе все меньше, а счастливых новоселов заметно прибавляется.
20.01.2018 Глагол
ggaz - Жизнь районаНа строительство газопроводов и газовых сетей Кусинский район в 2018 году получит субсидию 12 650 000 рублей.
20.01.2018 Жизнь района
Электросчетчики: замена старых на новые - Администрация г. ТроицкаЮжноуральцам напомнили о необходимости вовремя менять счетчики электроэнергии.
19.01.2018 Администрация г. Троицка
МЧС сообщает о похолодании до минус 40 градусов - Копейский рабочий
МЧС сообщает о похолодании до минус 40 градусов
Понижение температуры воздуха до минус 40градусов прогнозируют синоптики в ближайшие трое суток на Южном Урале.
Копейский рабочий
Проверьте электросчётчик: не переплачиваете ли вы за свет? - Саткинский рабочий
Проверьте электросчётчик: не переплачиваете ли вы за свет?
60 тысяч домохозяйств в Челябинской области рассчитываются за электроэнергию с повышающим коэффициентом - в Саткинском районе  начисления за электроэнергию с повышающим коэффициентом производятся по 1381 лицевому счету б
Саткинский рабочий
Копейчане, обратите внимание! Отключение воды - Копейский рабочий
Копейчане, обратите внимание! Отключение воды
Копейский городской округ: сегодня (чт., 18.01.2017) в г. Копейске два отключения: плановое - по пр.
Копейский рабочий
Подробности ДТП на трассе М5 19.01.2018 - Информационное агентство Твоё время  Стали известны обстоятеьства вчерашнего ДТП, которое произошло поздно вечером на трассе М5 между Миассом и Чебаркулем в районе поворота на оз.Еланчик.
20.01.2018 Информационное агентство Твоё время
Михаил – из благополучной семьи, сын крупного предпринимателя. Увлекался оружием и был фанатом Колумбайна - КП ЧелябинскЧто толкает подростков убивать своих же сверстников? Вспоминаем самые громкие нападения в России и других стран мира за последние 20 лет [видео] Анна УДОВИДЧЕНКО В России за одну неделю случилось сразу две трагедии,
20.01.2018 КП Челябинск
В Миассе сотрудники полиции устанавливают обстоятельства дорожно-транспортного происшествия, в котором погиб пешеход - МВД Челябинской области20 января в 5 часов утра на 1775 километре автодороги Москва-Челябинск 28-летний водитель автомобилем «Лада Гранта» совершил наезд на мужчину, переходившего проезжую часть в неустановленном месте.
20.01.2018 МВД Челябинской области
Учительница, выжившая в резне в школе Бурятии: «Если мстил мне за двойку, зачем начал рубить детей топором!» - КП Челябинск
Учительница, выжившая в резне в школе Бурятии: «Если мстил мне за двойку, зачем начал рубить детей топором!»
Ирина Раменская и еще пятеро подростков серьезно пострадали, одна девочка в коме [эксклюзивное видеоинтервью из больницы] Дмитрий НИСИФОРОВ Посмотришь на фото 15-летнего девятиклассника Антона Б. из Бурятии, и не верится,
КП Челябинск
Все произошло во время второго урока. - КП Челябинск
Мама пострадавшей девочки во время нападения в школе Улан-Удэ: Дочь кричала мне в трубку: "Меня убивают!"
По предварительной версии, школьники устроили резню из-за того, что учитель поставила им двойки [фото, видео] Наталья ЛЫТКИНА Яна ЛИСИНА Дмитрий НИСИФОРОВ Рано утром в Крещение трое подростков пришли в школу с топором,
КП Челябинск
На страничке челябинки много фото из ночных заведений. - КП Челябинск
Продавшая девственность дочери челябинка работала стилистом и риэлтором
«Комсомолка» изучила Инстаграм матери, которая решила отдать ребенка в сексуальное рабство богатому москвичу Андрей АБРАМОВ andreichotkiy 35-летняя челябинка, которая пыталась продать девственность дочери за 1,5 млн рублей ,
КП Челябинск
Легенды музея камня - ГТРК Южный Урал - Магнитогорск  Непревзойдённое мастерство природы. В Картинной галерее открылась уникальная выставка «Легенды музея камня Александра Маторы».
20.01.2018 ГТРК Южный Урал - Магнитогорск
В шубах и на лошадях. В санатории «Южный» прошла финальная фотосессия конкурса «Жемчужина» - Верстов.ИнфоМагнитогорск. На территории санатория-профилактория «Южный» прошла финальная фотосессия «Жемчужины – 2018».
20.01.2018 Верстов.Инфо
Трёхгорный участвует во всероссийском фестивале городской среды «Выходи гулять!» - ТРК ТВСС начала 2018 года в Трёхгорном прошло пять мероприятий, вошедших в программу праздничного марафона.
20.01.2018 ТРК ТВС
Не сыграно, не спето… - Магнитогорский металл
Не сыграно, не спето…
Одному из самых любимых артистов 25 января исполнилось бы 80 лет. К юбилею поэта, актёра и автора-исполнителя песен телеканал "ТВ Центр" покажет сразу несколько проектов.
Магнитогорский металл
Кислая семейка - Магнитогорский металл
Кислая семейка
Главными героями выпуска "Кислая семейка" из цикла "Без обмана" станут кисломолочные продукты.
Магнитогорский металл
Трёхгорный участвует во всероссийском фестивале городской среды «Выходи гулять!» - Газета Спектр
Трёхгорный участвует во всероссийском фестивале городской среды «Выходи гулять!»
С начала 2018 года в Трёхгорном прошло пять мероприятий, вошедших в программу праздничного марафона.
Газета Спектр
«Авангард»: Интересные факты - ХК МеталлургВ этот день: 20 января Итого: 9 матчей, 7 побед, 1 ничья, 1 поражения,  разность шайб 35 – 17.
20.01.2018 ХК Металлург
JPG Файл - МВД Челябинской областиСоревнования проходили на биатлонном стадионе имени Светланы Ишмуратовой, неоднократной победительницы олимпийских игр.
20.01.2018 МВД Челябинской области
001_2018_01_13.jpg - Ozersk74.Ru  "Кто был никем, тот встанет в семь" - историки нашли в архивах исходную версию Интернационала.
20.01.2018 Ozersk74.Ru
Юные хоккеисты горнозаводской зоны разыграли Кубок Знарка - Усть-Катавская неделя
Юные хоккеисты горнозаводской зоны разыграли Кубок Знарка
7-8 января на Зимнем стадионе Усть-Катава состоялся VIтрадиционный турнир по хоккею среди детских команд на Кубок заслуженного тренера России Олега Валерьевича Знарка.
Усть-Катавская неделя
Кусинские лыжники в семерке лучших в области - Жизнь района
Кусинские лыжники в семерке лучших в области
Кусинская спортсменка Ксения Янова заняла седьмое место в Первенстве области по лыжным гонкам на призы компании ООО «Спортмастер».
Жизнь района
У этих ребят еще много ответственных стартов и побед, в первую очередь — над собой - Нязепетровские вести
В спортшколе Нязепетровска подрастает новое поколение спортсменов
Для жителей Нязепетровска зимние виды спорта — это прежде всего лыжные гонки и лыжное двоеборье.
Нязепетровские вести
Озёрск74.ру фото А.Лёшкина 0003.jpg - Ozersk74.Ru  Православные Озёрска праздную великий праздник Крещения Господня. На пляже «Нептун» подготовили иордань, были установлены палатки для переодевания и обогрева купающихся.
19.01.2018 Ozersk74.Ru
Пешеход переходил дорогу в неположенном месте.  Сегодня ранним утром, 20 января, на трассе М-5 возле Миасса произошла смертельная авария, унесшая жизнь 30-летнего мужчины.
20.01.2018 Южноуральская панорама
Трёхгорный участвует во всероссийском фестивале городской среды «Выходи гулять!» - ТРК ТВСС начала 2018 года в Трёхгорном прошло пять мероприятий, вошедших в программу праздничного марафона.
20.01.2018 ТРК ТВС
Подробности ДТП на трассе М5 19.01.2018 - Информационное агентство Твоё время  Стали известны обстоятеьства вчерашнего ДТП, которое произошло поздно вечером на трассе М5 между Миассом и Чебаркулем в районе поворота на оз.Еланчик.
20.01.2018 Информационное агентство Твоё время
Найти сбежавшего во время следственного эксперимента рецидивиста помогли челябинцы - РИАНА Урал-пресс-информНайти сбежавшего во время следственного эксперимента рецидивиста помогли челябинцы.
19.01.2018 РИАНА Урал-пресс-информ